Аренда государственного и муниципального имущества: все обязанности налогового агента по НДС в 2026 году

При аренде имущества, принадлежащего государству, муниципалитетам или федеральной территории «Сириус», арендатор не просто перечисляет арендную плату — он обязан исполнить функции налогового агента по НДС. Это означает, что налог нужно исчислить, удержать из причитающихся арендодателю средств (или уплатить за свой счет), перечислить в бюджет, а также выставить счет-фактуру и подать декларацию. При этом не имеет значения, на какой системе налогообложения вы находитесь — правила едины для всех.

Когда арендатор признается налоговым агентом по НДС

Арендатор российского юридического лица или ИП признается налоговым агентом, если одновременно выполняются два условия (п. 3 ст. 161 НК РФ):

имущество арендуется у органов государственной власти и управления, местного самоуправления или органов публичной власти федеральной территории «Сириус»;
это имущество находится на территории РФ.

Обязанность возникает независимо от вашей системы налогообложения. Организации на УСН и ЕСХН также обязаны исполнять функции налогового агента (п. 4 ст. 346.1, п. 5 ст. 346.11 НК РФ). Освобождение от НДС по ст. 145 НК РФ также не снимает этой обязанности.

Важно: если арендодателем выступает не орган власти, а балансодержатель имущества (например, государственное унитарное предприятие), который не является органом государственной власти, то обязанности налогового агента у вас не возникает — вы просто перечисляете арендную плату с НДС балансодержателю, и он сам уплачивает налог в бюджет.

Как определить налоговую базу и момент ее возникновения

Налоговая база по НДС при аренде государственного (муниципального) имущества определяется как сумма арендной платы с учетом НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Если в договоре арендная плата указана без НДС, базу нужно увеличить на сумму налога.

Момент возникновения обязанности исчислить НДС — дата перечисления арендной платы (полностью или частично). Если вы перечисляете аванс, налог исчисляется с суммы аванса.

Особый случай — безвозмездное пользование. Если имущество предоставлено бесплатно, налоговая база определяется исходя из рыночной цены аренды с учетом НДС (Письма Минфина от 30.10.2025 № 03-03-06/1/105311, от 23.10.2023 № 03-07-11/100330). Моментом возникновения базы в этом случае признается дата оказания услуги (п. 1 ст. 167 НК РФ).

Составление счета-фактуры налоговым агентом

Налоговый агент обязан выставить счет-фактуру в одном экземпляре (для себя) не позднее пяти календарных дней со дня перечисления арендной платы (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Особенности заполнения

в строке «Продавец» указываются ваши реквизиты как налогового агента;
в строке «Покупатель» — реквизиты арендодателя (органа власти);
указывается номер и дата платежного документа на перечисление арендной платы.

Счет-фактура регистрируется в книге продаж в день составления. При возникновении права на вычет этот же счет-фактура регистрируется в книге покупок.

Сроки уплаты НДС и подачи декларации

Уплата налога. Удержанный (или исчисленный за свой счет) НДС перечисляется в бюджет не позднее 28-го числа каждого из трех месяцев, следующих за отчетным кварталом (ст. 163, п. 1, 3 ст. 174 НК РФ). Например, за I квартал — до 28 апреля, 28 мая и 28 июня равными долями (по 1/3 от исчисленной суммы).

Налог уплачивается в составе единого налогового платежа (ЕНП).

Подача декларации. Декларация по НДС представляется не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ), в электронном виде.