Как считать срок владения при продаже перепланированной квартиры или доли за маткапитал

С 11 августа 2024 года в Налоговый кодекс внесли важные изменения (Федеральный закон № 259-ФЗ), которые упрощают жизнь продавцам недвижимости. Если вы улучшали квартиру (делали перепланировку, раздел) или использовали материнский капитал для покупки доли, теперь вам будет проще продать такое имущество без уплаты НДФЛ. Новые правила касаются расчета минимального срока владения. Разберем их подробно.

1. Продажа квартиры после перепланировки, раздела или объединения

Раньше при значительном изменении объекта (например, разделе одной квартиры на две) возникала неопределенность: считать ли новое жилье только что приобретенным? Теперь закон четко устанавливает правило сложения сроков.

• Если жилье образовано в результате раздела, перепланировки, реконструкции или выдела доли, то к сроку владения новым объектом прибавляется срок, в течение которого вы владели исходной квартирой (или долей в ней).

Пример: Вы владели целой квартирой 3 года, затем сделали законную перепланировку, разделив ее на две изолированные. Через 2 года после раздела вы решаете продать одну из новых квартир. Для налогообложения ваш общий срок владения составит: 3 года (старая квартира) + 2 года (новая квартира) = 5 лет. НДФЛ платить не нужно!

• Если жилье образовано в результате объединения нескольких объектов, срок владения считается с даты приобретения последнего из тех помещений, которые вы объединили.

Пример: Вы купили первую комнату в 2020 году, вторую (соседнюю) — в 2022-м и объединили их в одну квартиру в 2023 году. Продавая эту объединенную квартиру в 2025 году, для расчета минимального срока вы будете считать с 2022 года (дата покупки последней комнаты). В 2025 году срок владения составит 3 года.

2. Продажа доли, приобретенной с использованием материнского капитала или бюджетных средств

Это одно из самых важных и долгожданных изменений для семей. Ранее при продаже доли, купленной с привлечением маткапитала, возникала сложность: срок владения доли считался отдельно и часто был меньше 5 лет, что вело к налогу.

Теперь установлено единое правило для долей, выделенных или приобретенных за счет:

• Материнского (семейного) капитала (по закону № 256-ФЗ);
• Других бюджетных средств (например, региональных программ).

Срок владения такой долей считается НЕ с момента ее оформления, а с даты приобретения в собственность самого объекта недвижимости (квартиры, дома) членом семьи — владельцем сертификата и/или его супругом.

Пример: Семья с маткапиталом купила квартиру в 2018 году, оформив ее в общую долевую собственность на всех членов семьи. В 2023 году была выделена конкретная доля детям. Если в 2024 году возникает необходимость продать эту долю, срок владения ею для целей налогообложения будет считаться с 2018 года (покупка квартиры). Таким образом, к 2024 году срок превышает 5 лет, и налог с продажи платить не придется.

1. Изменения выгодны налогоплательщикам. Они позволяют легально избежать НДФЛ при продаже в более ранние сроки, так как период владения «не обнуляется» после улучшений или формального выделения долей.
2. Документальное подтверждение критически важно. Сохраняйте все документы: договоры купли-продажи исходного жилья, разрешения на перепланировку, новые технические планы, договоры об использовании маткапитала, свидетельства о регистрации прав. Они потребуются для подтверждения сроков.
3. Планируйте продажу. Учитывайте новые правила при расчете, когда вы сможете продать объект без налоговых потерь.
4. Консультируйтесь со специалистами. В сложных случаях (особенно связанных с реконструкцией) рекомендуем обратиться к налоговому консультанту или юристу для корректного применения новой нормы.

Эти поправки устраняют ранее существовавшие несправедливые налоговые барьеры и делают законодательство более логичным и гибким.