Налог на прибыль застройщика: финансовый результат и объекты, не подлежащие передаче дольщикам

Застройщик и налог на прибыль: особенности учета

Деятельность застройщика по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Этот закон устанавливает закрытый перечень целей, на которые застройщик может использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства (статья 18).

Порядок налогообложения доходов и расходов застройщика, полученных и понесенных за счет средств дольщиков, урегулирован главой 25 НК РФ. Минфин России в письме от 28.07.2026 № 03-03-08/65074 разъяснил ключевые моменты, включая ситуацию с объектами, которые не подлежат передаче участникам долевого строительства.

Целевое финансирование: доходы, не учитываемые при налогообложении

При определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, полученного в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Законом № 214-ФЗ (подпункт 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ).

Возмещение за счет этих средств расходов застройщика на строительство объектов, предусмотренных ДДУ, признается использованием средств по целевому назначению.

Обязанность вести раздельный учет

На налогоплательщиков, получивших средства целевого финансирования, возложена обязанность по ведению раздельного учета доходов и расходов. Если такой учет не ведется, средства целевого финансирования рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения (абзац первый подпункта 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ).

Определение финансового результата (экономии)

Финансовый результат организации-застройщика (экономия) определяется как разница между:

величиной денежных средств, полученных по договорам участия в долевом строительстве;
затратами по передаваемому объекту долевого строительства, осуществленными на выполнение обязательств по таким договорам.

Важно: финансовый результат определяется в том отчетном (налоговом) периоде, в котором выполнены все обязательства в рамках договора участия в долевом строительстве.

Объекты, не подлежащие передаче участникам долевого строительства

Если по завершении долевого строительства у застройщика остаются объекты, не подлежащие передаче участникам, само их наличие не влечет образования дохода, подлежащего налогообложению налогом на прибыль. Это прямо указано в письме Минфина от 28.07.2026 № 03-03-08/65074.

Расходы на создание таких объектов

Расходы, осуществленные за счет целевых средств на создание этих объектов, не учитываются в расходах, уменьшающих налогооблагаемую прибыль. Это следует из общих правил учета целевых поступлений и обязанности ведения раздельного учета (пункт 17 статьи 270 НК РФ).

Последующая реализация

Если в дальнейшем такие объекты будут реализованы, эта операция подлежит налогообложению налогом на прибыль в общеустановленном порядке.

Учет доходов и расходов застройщика по ДДУ требует особого внимания к целевому финансированию, раздельному учету и определению финансового результата. Объекты, не подлежащие передаче участникам долевого строительства, не создают налогооблагаемого дохода, но и расходы на их создание не уменьшают налоговую базу. При последующей реализации таких объектов налог на прибыль уплачивается в общеустановленном порядке.

Все эти правила подтверждены письмом Минфина России от 28.07.2026 № 03-03-08/65074.

Нужна помощь в учете доходов и расходов застройщика? Обратитесь к нашим специалистам мы поможем правильно определить финансовый результат и избежать налоговых рисков.