Налог на прибыль застройщика по ДДУ: целевое финансирование, раздельный учет и финансовый результат

Целевое финансирование у застройщика: главное правило

Деятельность застройщика по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) имеет особый режим налогообложения прибыли. Средства, полученные от дольщиков и инвесторов, включая суммы на счетах эскроу, признаются средствами целевого финансирования. Это означает, что они не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль, но только при соблюдении определенных условий.

Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 10.08.2026 № 03-03-06/1/68938.

Что относится к средствам целевого финансирования?

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ, к целевым средствам относятся аккумулированные на счетах застройщика средства дольщиков и инвесторов, в том числе перечисленные со счетов эскроу. Обязательное условие наличие не сданных в эксплуатацию объектов, создание которых предусмотрено ДДУ.

К средствам целевого финансирования также приравниваются деньги участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Раздельный учет — обязательное требование

Организация-застройщик, получившая средства целевого финансирования, обязана вести раздельный учет доходов и расходов в рамках такого финансирования. Это прямо указано в письме Минфина от 10.08.2026 № 03-03-06/1/68938.

Что это значит на практике?

Доходы от целевого финансирования учитываются отдельно от иных доходов.
Расходы, которые должны быть возмещены за счет средств дольщиков, также учитываются обособленно.
Использованием по целевому назначению признается возмещение за счет этих средств расходов застройщика на строительство объектов, предусмотренных ДДУ.

Последствия отсутствия раздельного учета

Если застройщик не ведет раздельный учет, средства целевого финансирования рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Это серьезный риск: налоговая может доначислить налог на прибыль, пени и штрафы.

Когда возникает налогооблагаемый доход?

Налогооблагаемым доходом застройщика является сумма неиспользованных средств целевого финансирования по окончании мероприятий, на которые эти средства были получены. Иными словами, если после завершения строительства и выполнения всех обязательств по ДДУ остались неизрасходованные деньги, они включаются в налоговую базу.

Как определяется финансовый результат (экономия) застройщика?

Финансовый результат застройщика, или экономия, определяется как разница между:

величиной денежных средств, полученных застройщиком по договорам участия в долевом строительстве;
затратами по передаваемому объекту долевого строительства, осуществленными на выполнение обязательств по таким договорам.

Важный момент: финансовый результат определяется в том отчетном (налоговом) периоде, в котором выполнены все обязательства в рамках договора участия в долевом строительстве. То есть момент признания результата привязан к завершению обязательств перед дольщиками, а не к дате получения средств или подписания акта.

Учет доходов и расходов застройщика по ДДУ для целей налога на прибыль требует особого внимания. Ключевые моменты: целевое финансирование не облагается налогом, но только при раздельном учете и использовании средств по назначению. Финансовый результат (экономия) определяется после выполнения всех обязательств по ДДУ как разница между полученными средствами и затратами по объекту.

Нужна консультация по налогу на прибыль для застройщика? Обратитесь к специалистам - мы поможем разобраться в требованиях Минфина РФ и правильно организовать учет.