Налоговый вычет при уступке прав по договору долевого строительства (ДДУ)

Налогоплательщик приобрёл имущественные права на объекты недвижимости по договору участия в долевом строительстве (или по договору инвестирования долевого строительства, иному аналогичному договору). Затем он уступил (продал) эти права требования до того, как дом был сдан и право собственности на квартиры зарегистрировано. Возник вопрос: можно ли уменьшить доход от такой уступки на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этих имущественных прав? Налоговый орган и суды первой инстанции отказали в вычете, но Верховный Суд РФ встал на сторону налогоплательщика.

Прямая норма закона: расходы по ДДУ учитываются

Абзацем вторым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ прямо установлено, что налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением имущественных прав. Это правило распространяется в том числе на уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве, по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством.

Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов от реализации имущественных прав на объекты недвижимости (квартиры) на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав. Данное право не зависит от того, была ли уступлена права на одну квартиру или на несколько объектов.

Предпринимательская деятельность не препятствует вычету

Судами нижестоящих инстанций было установлено, что налогоплательщик осуществлял предпринимательскую деятельность. На этом основании ему отказали в применении имущественного налогового вычета при продаже имущественных прав. Верховный Суд РФ указал, что такие выводы ошибочны.

Норма подпункта 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ исключает применение имущественного налогового вычета в отношении доходов, полученных лишь от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств. То есть если бы налогоплательщик продавал уже готовые квартиры как объекты недвижимости, то факт предпринимательской деятельности мог бы помешать вычету. Но в данном случае речь идёт о продаже имущественных прав (прав требования по ДДУ), а не самого недвижимого имущества. Поэтому предпринимательская деятельность налогоплательщика не препятствует применению имущественного налогового вычета к доходу, полученному от продажи имущественных прав.

Почему право требования по ДДУ не является недвижимым имуществом

Для правильного применения налоговых норм важно различать имущество и имущественные права. В соответствии с пунктом 2 статьи 38 Налогового кодекса РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу относится всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К ним относятся здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Право требования по договору участия в долевом строительстве не является недвижимым имуществом. Это иное имущество, а точнее имущественное право.

Статья 128 Гражданского кодекса РФ относит к объектам гражданских прав, в частности, имущественные права. Таким образом, право требования по ДДУ входит в состав группы объектов гражданских прав как иное имущество. Следовательно, к доходам от продажи имущественных прав применяются правила подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ, а не ограничения, установленные для продажи недвижимого имущества.

Верховный Суд РФ в кассационном определении от 17 ноября 2021 года (дело № 48 КАД21 13 К7) разъяснил, что налогоплательщик вправе уменьшить доход от уступки прав по договору долевого строительства на сумму фактических расходов на приобретение этих прав. Это право действует даже в том случае, если налогоплательщик осуществляет предпринимательскую деятельность, поскольку ограничения подпункта 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ касаются продажи именно недвижимого имущества и транспортных средств, а не имущественных прав. Право требования по ДДУ не является недвижимым имуществом, а относится к иному имуществу (имущественным правам).