НДФЛ при продаже недвижимости нерезидентом

Продажа недвижимости в России для физического лица, не являющегося налоговым резидентом, имеет ряд особенностей. В отличие от резидентов, для которых действуют пониженные ставки и льготы, нерезиденты подчиняются особым правилам. Разберем их подробно.

Ставка НДФЛ для нерезидента

По общему правилу, установленному пунктом 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ, все доходы, получаемые физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами, облагаются налогом по ставке 30 процентов. Это относится и к доходам от продажи недвижимости. То есть если нерезидент продает квартиру, дом или земельный участок, налоговая ставка составит 30 процентов от полученной суммы дохода.

Минимальный срок владения для освобождения от налога

Общее правило освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости установлено статьей 217.1 НК РФ. Если недвижимость непрерывно находилась в собственности в течение минимального срока и более, доход от ее продажи не облагается налогом.

Порядок исчисления указанного срока для нерезидентов такой же, как и для налоговых резидентов. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, за исключением отдельных случаев, когда применяется трехлетний срок.

Когда минимальный срок владения составляет три года

Пункт 3 статьи 217.1 НК РФ устанавливает, что минимальный срок владения составляет три года для объектов, право собственности на которые получено в следующих случаях:

в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
в результате приватизации;
по договору пожизненного содержания с иждивением (ренте);
если это единственное жилое помещение, при условии, что иное жилое помещение приобретено в течение 90 календарных дней до даты продажи.

Важно: трехлетний срок применяется к нерезидентам наравне с резидентами. Если право собственности на недвижимость возникло по одному из перечисленных оснований, и с момента такого возникновения прошло три года, доход нерезидента от продажи освобождается от налога по ставке 30 процентов.

Особенности для жилой и нежилой недвижимости

Законодательство вводит дополнительное условие для освобождения от НДФЛ доходов от продажи нежилой недвижимости. К ней относятся гаражи, машино-места, апартаменты, хозяйственные строения и иные объекты, не предназначенные для проживания. Для освобождения от налога необходимо, чтобы вы не использовали непосредственно это имущество в предпринимательской деятельности.

Новое с 1 января 2026 года: статус иностранного агента

Федеральный закон от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ внес важное изменение. С 1 января 2026 года освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости не применяется, если в течение хотя бы одного дня календарного года, в котором получен доход, продавец имел статус иностранного агента. Данное правило распространяется на всех налогоплательщиков, включая нерезидентов.

То есть если физическое лицо, даже являясь нерезидентом, соблюдало минимальный срок владения и не использовало имущество в предпринимательской деятельности, но при этом в году продажи имело хотя бы один день со статусом иностранного агента, освобождение не применяется. Доход облагается НДФЛ по ставке 30 процентов.

Статус иностранного агента физического лица определяется и подтверждается на основании сведений из реестра иностранных агентов, размещаемого на официальном сайте Минюста России.