НДС при долевом строительстве в 2026 году: услуги застройщика и передача объектов

Долевое строительство - одна из самых спорных сфер по НДС: здесь важно различать, что именно передаёт застройщик и на каком основании. В письме от 27.08.2026 № 03-07-11/75421 Минфин разъяснил три ключевых момента: передача готового объекта дольщику не является реализацией и не облагается НДС; услуги застройщика по договору долевого участия освобождены от НДС, но только для жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирных домах, кроме помещений для временного проживания; а передача имущественных прав на нежилые помещения — это объект обложения НДС.

Передача объекта дольщику - не реализация

Минфин делает важный вывод: если строительство объекта капитального строительства (объекта долевого строительства) осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика, то передача застройщиком в установленном порядке инвестору (дольщику) объекта (части объекта), законченного капитальным строительством, операцией по реализации застройщиком товара или строительно-монтажных работ не является и, соответственно, объектом налогообложения НДС у застройщика не признаётся.

То есть при «чистой» схеме, когда застройщик не выполняет СМР своими силами, сама передача готового объекта дольщику НДС не облагается.

Услуги застройщика: освобождение по подпункту 23.1

Отдельный вопрос услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве, заключённому в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Перечень освобождаемых от НДС операций установлен статьёй 149 НК РФ.

Подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ освобождает от НДС услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, согласно которому объектами долевого строительства являются:

жилые дома;
входящие в состав многоквартирных домов жилые и (или) нежилые помещения;
машино-места.

При этом освобождение не применяется в отношении услуг застройщика при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию).

Таким образом, если по договорам долевого участия объектами являются жилые и (или) нежилые помещения, машино-места в составе многоквартирных домов (кроме помещений для временного проживания), услуги застройщика по таким договорам НДС не облагаются.

Передача имущественных прав на нежилые помещения - облагается

Минфин отдельно отмечает: операции по передаче имущественных прав на нежилые помещения признаются объектом налогообложения НДС, поскольку они не поименованы в перечнях операций, не признаваемых объектом налогообложения и не подлежащих налогообложению (освобождаемых), предусмотренных пунктом 2 статьи 146 и статьёй 149 НК РФ. Иными словами, льготы для таких операций нет - НДС начисляется в общем порядке.

Разграничивайте предмет передачи: передача готового объекта дольщику (при строительстве силами подрядчиков) не реализация и не объект НДС; услуги застройщика — отдельная операция со своим режимом. Проверяйте статус объекта: освобождение по подпункту 23.1 действует для жилых домов, жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирных домах. Помещения для временного проживания (без права постоянной регистрации) под льготу не попадают.

Вывод

Письмо Минфина от 27.08.2026 № 03-07-11/75421 подтверждает: передача застройщиком готового объекта дольщику при строительстве силами подрядчиков не является реализацией и НДС не облагается; услуги застройщика по договору долевого участия освобождены от НДС по подпункту 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ для жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирных домах, кроме помещений для временного проживания; а передача имущественных прав на нежилые помещения облагается НДС, поскольку не входит в установленные Кодексом исключения.