Учет целевого финансирования при долевом строительстве на УСН

Организации-застройщики, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), нередко сталкиваются с вопросами налогового учета денежных средств, поступающих от участников долевого строительства на счета эскроу. Как правильно учитывать такие средства? Нужно ли включать их в налогооблагаемые доходы? Как вести учет расходов, которые в дальнейшем будут возмещены за счет этих средств?

В свежем разъяснении Минфина России от 29.04.2026 № 03-03-06/1/35958 ведомство дало четкие ответы на эти вопросы, подтвердив порядок учета целевого финансирования для застройщиков на УСН..

Что такое целевое финансирование для целей УСН

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 Кодекса.

Однако пункт 1.1 статьи 346.15 НК РФ устанавливает важное исключение: при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в статье 251 НК РФ.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ, при определении объекта налогообложения УСН не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования.

Это означает, что средства целевого финансирования не включаются в налоговую базу по УСН. Однако это правило действует при соблюдении определенных условий.

Средства на счетах эскроу приравнены к целевому финансированию

Минфин в своем письме напоминает, что к средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Таким образом, денежные средства, которые участники долевого строительства перечисляют на счета эскроу, не признаются доходом застройщика на УСН при условии их использования по целевому назначению.

Обязанность вести раздельный учет — ключевое условие

Минфин обращает особое внимание на обязательное условие применения данной льготы: налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

Важнейший практический вывод: при отсутствии раздельного учета средства целевого финансирования рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Это означает, что если застройщик не организовал надлежащий раздельный учет, вся сумма средств, поступивших на счета эскроу, может быть включена в налогооблагаемые доходы, что приведет к значительной налоговой нагрузке.

Учет расходов, возмещаемых за счет целевых средств

Расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет средств участников долевого строительства, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования.

Использованием по целевому назначению этих средств признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Таким образом, застройщик на УСН должен вести учет расходов, которые будут возмещены за счет средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу, до окончания строительства объектов, создание которых предусмотрено в связи с исполнением договора участия в долевом строительстве в рамках целевого строительства.